Seguro fiança locatícia: alugar sem fiador e sem imobilizar caução

O aperto de quem vai alugar

A empresa achou o ponto, negociou o valor, e aí vem a parte que trava: a imobiliária pede fiador com imóvel próprio quitado na mesma cidade. Quem não tem, ouve a alternativa: caução equivalente a três aluguéis, em dinheiro, parado.

Para um negócio que está abrindo ou mudando de endereço, as duas opções são ruins pelo mesmo motivo: uma depende de favor de terceiro, a outra tira capital de giro justo no mês em que ele é mais necessário.

Existe uma terceira via prevista na própria Lei do Inquilinato, e ela é menos conhecida do que deveria.

As quatro garantias que a lei admite

O art. 37 da Lei 8.245/1991 estabelece que o locador pode exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

Um ponto que muda a conversa com a imobiliária: esse rol é taxativo. Não é uma lista de sugestões. Garantia que não esteja entre essas quatro fica exposta a questionamento.

Vale um esclarecimento de nomenclatura, porque confunde muita gente, inclusive no mercado. O que o art. 37, inciso III, admite é o seguro de fiança locatícia, um produto próprio, com regulamentação específica na SUSEP. Ele não se confunde com o seguro garantia usado em licitações e contratos públicos, que é outra linha, com outra norma e outra finalidade. Se o seu interesse é esse outro produto, o artigo o que é Seguro Garantia trata dele.

A exigência que a lei proíbe (e quase ninguém cobra)

Aqui está a informação que mais rende para quem está negociando um contrato de locação.

O parágrafo único do art. 37 é curto e direto: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Ou seja: fiador e caução, não. Seguro fiança e caução, não. Uma só.

E a lei não parou na nulidade. O art. 43, inciso II, classifica como contravenção penal exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato. A pena é prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, e essa multa é revertida em favor do locatário.

Na prática, a exigência dupla aparece com frequência, quase sempre por hábito de quem administra o imóvel, não por má-fé. Saber que existe vedação expressa costuma resolver a questão na própria mesa de negociação.

O que a apólice cobre de verdade

Este é o ponto em que vale ler o documento antes de assinar, e onde mora a diferença entre uma apólice que resolve e uma que decepciona.

O art. 41 determina que o seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário. É uma exigência legal sobre o desenho do produto.

Já a estrutura do seguro, do lado da SUSEP, funciona em camadas. A cobertura básica, de contratação obrigatória, é a falta de pagamento de aluguéis. As demais obrigações do contrato entram como coberturas adicionais, entre elas:

• Encargos e tributos, como despesas ordinárias de condomínio e IPTU
• Contas de consumo: água e esgoto, energia elétrica, gás, telefone
• Danos físicos ao imóvel, incluindo danos à pintura
• Multa por rescisão contratual

A leitura conjunta das duas coisas dá a regra prática: não basta ter seguro fiança, é preciso saber quais coberturas foram contratadas. Uma apólice só com a básica cobre aluguel e nada mais, e é exatamente aí que nasce a discussão com o locador na saída do imóvel, quando aparecem condomínio em aberto e reparos de pintura.

Quando o locatário é pessoa jurídica e o imóvel é ponto comercial, essa conferência importa ainda mais: a reforma de adequação do ponto costuma alterar o imóvel, e o acerto de danos na devolução é a fonte mais comum de litígio.

Vale registrar também que o prazo de vigência do seguro acompanha o prazo do contrato de locação.

Caução: a conta que ninguém faz

Se a escolha recair sobre a caução em dinheiro, o art. 38, § 2º traz três regras que protegem o inquilino e costumam ser ignoradas:

1. A caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel
2. Deve ser depositada em caderneta de poupança
3. Todas as vantagens dela decorrentes revertem em benefício do locatário no momento do levantamento

Esse terceiro item é o mais desrespeitado na prática. O rendimento da poupança durante toda a locação é do inquilino, não do proprietário.

Para as outras formas de caução, o § 1º exige formalização: caução em bens móveis precisa de registro em cartório de títulos e documentos; em bens imóveis, de averbação à margem da matrícula.

Ainda assim, o problema central da caução permanece: é capital da empresa imobilizado, sem girar, durante anos.

A garantia não termina com o prazo do contrato

Detalhe que pega muita gente de surpresa, sobretudo fiador.

Pelo art. 39, na redação dada pela Lei 12.112/2009, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado por força da própria lei.

Traduzindo: o contrato de 30 meses venceu, o inquilino continuou no imóvel, a locação virou por prazo indeterminado e a garantia continua valendo. Quem aceitou ser fiador "só por 30 meses" segue responsável até a entrega das chaves, salvo cláusula em sentido contrário.

É uma das razões pelas quais encontrar fiador ficou difícil, e pelas quais transferir esse risco para uma seguradora faz sentido para os dois lados.

Quando o locador pode exigir a troca

O art. 40 lista as hipóteses em que o locador pode exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia. Entre elas estão a morte do fiador e a ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente.

Fora das hipóteses do artigo, a garantia contratada permanece. O locador não pode simplesmente mudar de ideia no meio da locação e exigir outra modalidade.

E se não houver garantia nenhuma?

Existe essa possibilidade, e ela tem uma consequência definida em lei.

Pelo art. 42, não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo, isto é, aluguel antecipado, e não vencido.

Vale a conta: para a empresa, pagar adiantado todo mês pode custar mais, em fluxo de caixa, do que o prêmio anual do seguro.

Como a F&G trata a garantia locatícia

Trabalhamos a locação comercial com o mesmo método das demais linhas:

Antes de assinar. Lemos a minuta do contrato e conferimos qual garantia está sendo exigida e em que condições. Se houver exigência cumulada, apontamos antes de virar problema.

Na montagem. Definimos com o cliente quais coberturas adicionais fazem sentido para aquele imóvel e aquela operação, em vez de emitir só a cobertura básica e deixar o resto descoberto.

Na emissão. Submetemos à nossa rede de seguradoras e acompanhamos até a aceitação pela administradora do imóvel.

Alugar sem fiador e sem imobilizar caução é possível, e está na lei desde 1991. O que costuma faltar é alguém ler o art. 37 antes da reunião.